借用他人资格买了房,不料房子被私自出售,谁是不动产物权的享有者

2018-06-15 01:22:11 衢州晚报

衢报传媒集团记者 丁昊 通讯员 罗德鑫

结婚时借用女方家属的购房资格出资买房,离婚数年后登记所有权人未经出资方允许将房子私自出售,房屋所有权人究竟是按照登记为准还是以实际出资为准?近日,柯城区人民法院审理了一起房屋所有权确认纠纷案件。
借亲家名买了房, 房子却被私自出售

原告华女士与余先生为夫妻,华女士的哥哥与被告邵女士结婚后于2005年购买了柯城区一处房产,因邵女士母亲黄女士是某单位退休职工,有资格低于市场价购买单位集资房,出于为子女就学方便以及投资的目的,商定后由原告两人出资,以被告邵女士的名义办理公积金贷款,并由两原告每月将还贷金额支付给被告邵女士。

邵女士与华女士的哥哥于2011年6月离婚,2016年7月7日,被告方未经两原告同意,擅自将上述房屋出卖且一直未对两原告作出赔偿,故原告向本院提起诉讼。

被告黄女士辩称,涉案房产系其在2005年9月出资购买并办理了房产证,有相关购房票据为证。购房期间没有收到任何人的钱,没有与任何人达成交易。

被告邵女士辩称,涉案房产系被告黄女士的房产,与原告无关。原告所称的80000元首付款被告邵女士没有收到,每月存到邵女士账户内的款项系归还欠款。

经法院审理,确认2007年6月8日,两原告向华女士哥哥的账户存款50000元,并且于2007至2009年间定期向邵女士账户汇款,现原、被告双方对涉案房产由谁出资存在争议,两原告认为其为实际出资主体。

法院判决
被告赔偿原告房款损失

法院经审理认为,本案的争议焦点为涉案房产在2016年7月7日转让之前的实际所有权人与登记所有权人是否一致。涉案房屋登记于被告黄女士名下,虽然不动产登记薄是证明物权归属和内容的根据,根据公示公信效力,其上记载的权利人一般会被推定为不动产物权的享有者,但该效力仅是一种推定效力,即推定登记的物权人为该房屋的权利人。但当其他当事人对该房屋的实际所有权归属有异议,主张其为该不动产物权的真实权利人时,该房屋所有权的真实状况并不能直接根据不动产登记簿及房屋权属证书进行认定,还应结合实际的出资情况等进行综合认定。如果其他当事人能够提供相反证据足以证明登记情况与真实权利状态不一致时,则可以推翻不动产物权登记的权利推定效力,维护真正权利人的合法利益。

两原告主张其实际为涉案房产的所有权人,应当证明涉案房屋实际由其出资购买,因受购房资格限制,所以借被告黄女士的名义,即原告要证明其与被告黄女士存在借名买房的合意并实际出资。根据原告提供谈话录音,在涉案房产出卖之前,两原告与被告黄女士、邵女士在平和友好的气氛下谈到涉案房子的处理问题,原告在多次的录音中均表达了其是实际所有权人的观点,而被告均未对此提出异议。

从购房款的支付情况看,两原告对其支付购房款的事实提供了每月归还银行贷款的存款凭证、支付50000元的存款凭证以及支付30000元的证人证言。对于两原告提供的银行凭证,被告邵女士作为直接收款人,虽然对款项用途提出异议,认为是归还欠款,但并未提供证据证明在其与华女士哥哥夫妻关系存续期间对两原告享有债权。综合考虑双方的证据,根据优势证据原则,法院认定原告提供的证据足以证明其与被告黄女士之间存在借名买房的合意,涉案房屋应为两原告借用被告黄女士的购房资格所买,且两原告支付了全部的购房款,故两原告认为其为涉案房产的实际所有权人的意见,法院予以支持。被告黄女士认为其是所有权人的意见不能成立,法院不予支持。

依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第二条规定,法院判决如下:

一、确认该房产在2016年7月7日前归原告所有;二、被告黄女士赔偿原告房款损失870000元;三、驳回原告的其他诉讼请求。

律师点评
以他人名义买房, 实际产权人与登记产权人,均存在法律风险

对于实际产权人来说:不动产登记簿记载的权利人会被推定为不动产物权的享有者,当第三人以合理的价格善意的受让该不动产且第三人已经进行物权登记的情况下,第三人构成“善意取得”,实际权利人无权追回不动产,受让人取得该不动产的所有权。实际权利人可要求无权处分人赔偿损失。

善意取得,指受让人以财产所有权转移为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无转移所有权的权利,受让人仍取得其所有权。善意取得既适用于动产,又可适用于不动产。善意取得中的受让人需是善意的,不知出让人是无处分权人,否则不构成善意取得。善意取得基于占有的公信力,旨在维护交易安全。

对于登记产权人来说:因登记产权人是对外公示的所有权人,购房时对外签署的相关合同主体也必然为其。如实际产权人未及时还贷,必然会造成登记产权人的信用损失,且因登记产权人是对外合同一方主体,实际产权人未按时归还放贷的情况下,银行可要求登记产权人归还贷款。

借名买房需注意风险防范

如上所述,以他人名义买房,对于实际产权人与名义产权人来说,风险都是客观存在的,本案中原告借被告名义买房,并未签订能够证明借名买房合意的书面材料,实际出资时也未要求被告出具收条,发生争议时往往难以举证,可能面临相关权利无法举证的风险。值得肯定的是两原告在与被告友好协商房子处理问题的时候多次录音,进行了证据补强,最终使得法院查明案件事实,并支持了原告相关请求。

为防范风险,以他人名义买房前应当咨询专业人士,对可能存在的法律风险,做到心中有数,并做好相关防范措施。
[责任编辑:郑飞]